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제Ⅰ부 정비사업 관계 법령 및 사업추진 절차
[제1편] 정비사업의 이해
제1장. 관계 법령의 이해 ・・・・・・ 24
1. 도시및주거환경정비법, 시행령, 시행규칙의 주요조항 ・・・・・・ 25
1) 도시및주거환경정비법 ・・・・・・ 25
2) 도시및주거환경정비법 시행령 ・・・・・・ 98
3) 도시및주거환경정비법 시행규칙 ・・・・・・ 140
2. 주택법, 시행령, 시행규칙의 주요조항 ・・・・・149
1) 주택법 ・・・・・ 149
2) 주택법 시행령 ・・・・・ 194
3) 주택법 시행규칙 ・・・・・ 232
제2장. 정비사업의 사업방식 및 추진절차 ・・・・・ 246
1. 정비사업의 사업방식 및 특징 ・・・・・ 246
2. 정비사업의 흐름도 ・・・・・ 247
3. 정비사업의 추진절차(개요) ・・・・・ 248
1) 정비기본계획의 수립 ・・・・・ 248
2) 정비구역의 지정이나 지정신청 ・・・・・ 249
3) (세부)정비계획의 수립 및 변경 ・・・・・ 251
4) 추진위원회 구성 및 조합의 설립 ・・・・・ 253
5) 사업시행계획의 작성 및 관리처분계획의 수립 ・・・・・ 254
6) 철거, 공사착공 및 입주 ・・・・・ 255
4. 정비사업 추진 절차도 ・・・・・ 257
5. 재건축사업 대상 건축물 ・・・・・ 261
♣ 공동주택의 분류 ・・・・・ 262
6. 재건축조합원의 자격 ・・・・・ 263
1) 재건축사업의 토지등소유자 ・・・・・ 263
2) 사업추진단계별 동의에 따른 조합원의 자격 ・・・・・ 265
7. 안전진단 ・・・・・ 267
1) 안전진단 실시시기 ・・・・・ 267
2) 안전진단 실시절차(개요) ・・・・・ 267
3) 안전진단 비용부담 ・・・・・ 268
4) 시장・군수등의 안전진단 실시(의뢰) ・・・・・ 269
5) 안전진단 결과보고서 제출 ・・・・・ 270
6) 안전진단 실시대상 ・・・・・ 270
제3장. 조합설립을 위한 추진위원회 ・・・・・ 272
1. 추진위원회의 이해 ・・・・・ 272
1) 추진위원회의 정의 ・・・・・ 272
2) 추진위원회의 법적 지위 ・・・・・ 272
3) 추진위원회의 구성 필요성 ・・・・・ 272
♣ 주민대표회의 구성요건 등 ・・・・・ 273
4) 추진위원회의 구성시기 ・・・・・ 273
5) 추진위원의 결격사유 ・・・・・ 273
6) 추진위원회 위원의 교체·해임규정 ・・・・・ 274
7) 공공관리제도의 도입과 추진위원회 ・・・・・ 274
2. 추진위원회의 구성 ・・・・・274
1) 토지등소유자의 과반수 동의원칙 ・・・・・ 275
2) 토지등소유자의 동의방법 ・・・・・ 275
3) 외국인의 동의방법 ・・・・・ 276
4) 승인신청 및 동의의 철회 ・・・・・ 276
3. 추진위원회의 기능 ・・・・・ 276
1) 추진위원회의 업무범위 ・・・・・ 276
2) 정비사업전문관리업자와 설계자의 선정 및 변경・・・・・ 277
3) 조합설립을 위한 창립총회의 개최 ・・・・・ 277
4) 추진위원회에서 토지등소유자의 동의가 필요한 사항 ・・・・・ 278
5) 추진위원회 수행업무의 인계 ・・・・・ 279
6) 관련 자료의 공개 ・・・・・ 279
4. 추진위원회의 조직과 운영 ・・・・・ 280
1) 추진위원회의 조직 등 ・・・・・ 280
2) 추진위원회 운영규정의 작성 ・・・・・ 281
5. 주민총회와 추진위원회의 의결방법 ・・・・・ 282
1) 주민총회 ・・・・・ 282
2) 추진위원회 ・・・・・ 283
6. 추진위원회의 구성과 동의자수 산정 ・・・・・ 285
1) 추진위원회 구성을 위한 동의대상 ・・・・・ 285
2) 추진위원회 구성을 위한 동의자수 산정방법 ・・・・・ 285
3) 동의의 의제와 철회 ・・・・・ 286
4) 토지등소유자의 동의서 재사용특례 ・・・・・ 287
7. 추진위원회의 해산 ・・・・・ 288
제4장. 재건축조합의 설립 ・・・・・ 289
1. 조합에 대한 이해 ・・・・・ 289
1) 조합의 개념 ・・・・・ 289
2) 조합의 법적인 지위 ・・・・・ 289
2. 조합원 ・・・・・ 291
1) 조합원의 개념 ・・・・・ 291
2) 조합원의 자격 ・・・・・ 291
3) 조합원의 권리와 의무 ・・・・・ 292
3. 조합의 설립 ・・・・・ 292
1) 재건축조합 설립을 위한 동의요건 ・・・・・ 293
♣ 사업범위 등에 대한 토지분할 청구제도 ・・・・・ 294
2) 동의자수의 산정방법 ・・・・・ 295
3) 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대한 손실보상 ・・・・・ 296
4) 조합설립동의서의 동의 받는 방법 및 구성내용 ・・・・・ 296
4. 조합의 설립인가 ・・・・・ 296
1) 조합설립인가의 의의 ・・・・・ 296
2) 조합설립인가의 법적인 효력 ・・・・・ 296
3) 조합설립인가의 신청 ・・・・・ 297
4) 조합설립인가내용의 변경절차 ・・・・・ 297
5) 조합의 설립등기 ・・・・・ 298
5. 조합의 업무와 조직 ・・・・・ 300
1) 조합의 업무 ・・・・・ 300
2) 조합원 총회 ・・・・・ 303
3) 대의원회 ・・・・・ 307
♣ 대의원회의가 총회의결사항을 대행할 수 없는 안건에 대한 법규 ・・・・・ 309
4) 이사회 ・・・・・ 310
제5장. 매도청구 ・・・・・ 312
1. 매도청구의 이해 ・・・・・ 312
1) 매도청구의 개념 ・・・・・ 312
2) 매도청구의 법적인 역할 ・・・・・ 313
3) 사업시행인가요건으로서의 매도청구소송 ・・・・・ 313
4) 매도청구소송의 제기조건 ・・・・・ 314
2. 매도청구권의 행사 ・・・・・ 315
1) 매도청구권자 ・・・・・ 315
2) 매도청구의 상대방 ・・・・・ 315
3) 매도청구의 시기 등 ・・・・・ 316
4) 매도청구의 효과 ・・・・・ 316
3. 시가의 산정 ・・・・・ 316
1) 시가에 따른 대금지급 의무 ・・・・・ 316
2) 시가의 내용 ・・・・・ 316
3) 시가산정 시의 기준 ・・・・・ 316
4. 구분소유권 등에 대한 법적 관계의 처리 ・・・・・ 317
1) 저당권자가 있는 경우 ・・・・・ 317
2) 압류・가압류가 있는 경우 ・・・・・ 317
3) 체납처분이 있는 경우 ・・・・・ 317
4) 임차인 등의 계약해지권 ・・・・・ 317
5) 임차인에 대한 명도청구 ・・・・・ 317
제6장. 감정평가 ・・・・・ 319
1. 종전자산의 감정평가 ・・・・・ 319
1) 종전자산 감정평가의 근거 법령 ・・・・・ 319
2) 정비사업에서 종전자산평가의 기준 ・・・・・ 320
3) 정비사업에서 용도지역이 변경된 경우의 평가기준 ・・・・・ 321
4) 정비사업에서 평가기준[개발이익의 배제] ・・・・・ 322
5) 정비사업에서 도로의 평가기준 ・・・・・ 322
6) 재개발・재건축사업에서 건축물의 평가기준 ・・・・・ 323
7) 정비기반시설의 평가(사업시행인가를 위한 사전평가) ・・・・・ 323
♣ 정비사업 추진단계별 감정평가업자(2인 이상)의 선정주체 ・・・・・ 324
2. 종후자산의 감정평가 ・・・・・ 325
1) 종후자산의 평가시기 ・・・・・ 325
2) 종후자산의 평가방법 ・・・・・ 325
3) 재개발임대주택의 평가기준 ・・・・・ 325
4) 국·공유재산의 처분·평가방법 ・・・・・ 326
5) 현금청산을 위한 평가 ・・・・・ 326
6) 매도청구에 따른 평가대상자 ・・・・・ 327
7) 재건축사업에서 감정평가의 효과 ・・・・・ 327
제7장. 시공자 선정 및 공사계약의 체결 ・・・・・ 328
1. 개요 ・・・・・ 328
2. 시공자의 선정 시기 및 방법 ・・・・・ 328
3. 정비사업전문관리업자의 업무 ・・・・・ 329
4. 시공자 선정절차 ・・・・・ 331
5. 재건축사업 공사계약의 체결 ・・・・・ 332
1) 공사계약의 체결방식 ・・・・・ 332
2) 도급제와 지분제의 비교 ・・・・・ 333
3) 공사계약 체결 시 조합임원의 보증행위 금지 ・・・・・ 335
6. 재건축사업 공사표준계약서의 주요내용 ・・・・・ 336
1) 계약당사자 간의 지위 ・・・・・ 336
2) 사업시행의 방법 및 사업재원 ・・・・・ 336
7. 시공자에 대한 보증 ・・・・・ 338
1) 보증제도의 필요성 ・・・・・ 338
2) 보증관계 법규 ・・・・・ 339
3) 시공보증의 종류 ・・・・・ 339
8. 본공사 계약 시 유의사항 ・・・・・ 339
1) 공사범위의 확인 ・・・・・ 339
2) 추가공사 발생요인의 최소화 ・・・・・ 340
3) 마감자재의 구체화 ・・・・・ 340
4) 공사비내역서의 제출 ・・・・・ 340
5) 행정절차상의 구조적인 문제에 대한 해결방안 모색 ・・・・・ 341
♣ 정비사업의 시공자 선정기준 ・・・・・ 341
♣ 협상의 이론적 기초 ・・・・・ 345
[제2편] : 정비사업의 시행
제1장. 사업시행의 개념과 시행방법 ・・・・・ 352
1. 사업시행의 개념 ・・・・・ 352
2. 정비사업의 시행방법 ・・・・・ 352
1) 재건축사업 ・・・・・ 352
2) 재개발사업 ・・・・・ 353
3) 주거환경개선사업 ・・・・・ 353
3. 재개발사업·재건축사업의 공공시행 ・・・・・ 354
4. 재개발사업·재건축사업의 지정개발 ・・・・・ 355
5. 재개발사업·재건축사업의 사업대행 ・・・・・ 356
제2장. 사업시행계획의 수립 ・・・・・ 357
1. 사업시행계획의 의미 및 내용 ・・・・・ 357
1) 사업시행계획의 의미 ・・・・・ 357
2) 사업시행계획의 내용 ・・・・・ 357
3) 규약 및 시행규정의 작성내용 ・・・・・ 359
2. 사업시행계획의 수립과 소형주택의 건설 ・・・・・ 361
1) 임대주택 및 주택규모별 건설비율 ・・・・・ 361
2) 재건축사업 등의 용적률 완화 및 소형주택 건설비율 ・・・・・ 361
3) 재건축사업 등의 용적률 완화에 따른 현금납부 방법 등 ・・・・・ 364
♣ 재건축사업의 용적률 완화 및 소형주택 건설 등 업무처리 기준 ・・・・・ 365
3. 사업시행계획의 수립 ・・・・・ 368
1) 사업시행계획의 수립 및 시행절차 ・・・・・ 368
2) 사업시행계획서의 작성 ・・・・・ 368
3) 이해관계인의 동의 ・・・・・ 369
4) 사업시행계획서의 공람 및 의견제출 ・・・・・ 370
5) 관계 행정기관과의 사전협의 ・・・・・ 370
6) 사업시행계획의 인가와 고시 ・・・・・ 371
♣ 사업시행계획 인가신청 시 제출서류(목록) ・・・・・ 374
7) 사업시행계획의 변경절차와 경미한 사항의 변경 ・・・・・ 375
8) 사업시행계획 인가의 법적인 효력과 효과 ・・・・・ 376
9) 정비사업에 대한 영향평가 ・・・・・ 382
제3장. 토지의 수용 ・・・・・ 388
1. 토지수용의 권한 및 이의신청 ・・・・・ 388
2. 사업인정의 의제 ・・・・・ 388
1) 토지취득 및 보상절차 ・・・・・ 388
2) 사업인정・고시의 특례 ・・・・・ 389
3) 재결신청기간의 특례 ・・・・・ 389
4) 현물보상의 특례 ・・・・・ 389
3. 지상권 계약혜지 등의 특례 ・・・・・ 390
1) 계약혜지의 특례 ・・・・・ 390
2) 금전반환청구권 ・・・・・ 390
3) 구상권 ・・・・・ 390
4) 건축물 등의 압류 ・・・・・ 391
5) 계약기간 등에 대한 특례 ・・・・・ 391
제4장. 신탁등기 ・・・・・ 392
1. 신탁등기의 개념 ・・・・・ 392
1) 재건축사업과 신탁등기 ・・・・・ 392
2) 신탁등기와 자금조달 ・・・・・ 892
3) 신탁등기와 근저당권 ・・・・・ 393
2. 신탁등기 관계 규정 ・・・・・ 393
1) 재건축조합 표준정관의 규정내용 ・・・・・ 393
2) 재건축공사 표준계약서의 규정내용 ・・・・・ 394
3. 신탁등기의 법적인 효력 ・・・・・ 394
1) 강제집행의 금지 ・・・・・ 394
2) 신탁의 종료 및 신탁재산의 귀속 ・・・・・ 395
3) 채권자들의 조합에 대한 조합원권리 보전처분 신청 ・・・・・ 395
4) 종후자산에 대한 가압류 신청 ・・・・・ 395
5) 종후자산에 대한 처분금지가처분 ・・・・・ 395
제5장. 조합원 이주 ・・・・・ 396
1. 이주대책의 개념 ・・・・・ 396
1) 정비사업과 이주대책 ・・・・・ 396
2) 도시 및 주거환경정비법에서 정하는 이주대책 ・・・・・ 397
3) 재건축사업에서의 이주대책 ・・・・・ 398
2. 세입자 보상 ・・・・・ 399
1) 세입자의 유형 ・・・・・ 399
2) 세입자 보상내역 ・・・・・ 400
3) 정비사업과 세입자보상 ・・・・・ 402
3. 명도소송과 세입자보상 ・・・・・ 405
1) 명도소송의 근거 ・・・・・ 405
2) 사용·수익의 중지 ・・・・・ 405
3) 점유이전과 수용소송 ・・・・・ 405
4. 손실보상 및 이주대책에 관한 규정 ・・・・・ 406
1) 손실보상에 관한 규정 ・・・・・ 406
2) 이주대책에 관한 규정 ・・・・・ 407
5. 재건축사업과 이주 ・・・・・ 408
1) 기본이주비의 대출 ・・・・・ 408
2) 이주비대여 및 상환 ・・・・・ 408
3) 이주비대여 및 이주절차 ・・・・・ 412
4) 이주비 등의 자금차입 방법 ・・・・・ 413
5) 재건축사업에서 미이주조합원과 세입자의 처리 ・・・・・ 414
6) 재건축예정아파트의 전세계약기간 특약 ・・・・・ 414
♣ 재건축조합에서 시행한 자금조달방법의 예(도급제의 경우) ・・・・・ 415
제6장. 철거・착공 및 공사감리 ・・・・・ 417
1) 철거공사의 이해 ・・・・・ 417
2) 철거에 관한 규정 ・・・・・ 417
3) 재건축・재개발사업에서의 철거 ・・・・・419
4) 착공절차 ・・・・・ 419
5) 주택의 공사감리 ・・・・・ 421
♣ 착공신고 시 제출서류(공동주택의 경우) ・・・・・ 424
제7장. 준공인가 ・・・・・ 425
1) 준공인가의 법적인 성격 ・・・・・ 425
2) 준공인가의 절차 ・・・・・ 425
3) 부분준공인가 및 사전사용허가 ・・・・・ 426
4) 준공검사 등의 의제 ・・・・・ 427
제8장. 정비기반시설의 설치 및 기부채납 ・・・・・ 428
1. 정비기반시설의 설치 ・・・・・ 428
1) 정비기반시설의 종류 ・・・・・ 428
2) 도로 중 도시정비법에서 정비기반시설로 정하고 있는 도로 ・・・・・ 428
3) 정비기반시설의 설치규정 ・・・・・ 429
4) 정비기반시설 및 토지 등의 귀속 ・・・・・ 429
♣ 주택건설 기준 등에 관한 규정/규칙에서 정하고 있는 도로,
상·하수도시설 등, 가스공급시설 및 주차장의 시설기준 ・・・・・ 430
2. 공공시설의 귀속 ・・・・・ 433
1) 공공기관이 시행자인 경우의 귀속 ・・・・・ 433
2) 조합이 시행자인 경우의 귀속 ・・・・・ 433
3) 귀속절차 ・・・・・ 433
4) 국·공유지의 무상양여 등・・・・ 433
3. 정비기반시설 설치에 따른 비용부담 ・・・・・ 434
1) 정비기반시설 설치비의 부담주체 ・・・・・ 434
2) 조합원의 비용부담 ・・・・・ 434
3) 재개발・재건축사업에서 설치비의 부담주체 ・・・・・ 435
4) 법에서 정하는 정비기반시설 설치에 따른 비용부담 ・・・・・ 435
[제3편] 조합원의 권리확정 및 분양
제1장. 관리처분계획 ・・・・・ 438
1. 관리처분계획의 이해 ・・・・・ 438
2. 관리처분계획의 법적지위 ・・・・・ 438
3. 관리처분계획의 수립절차 ・・・・・ 439
1) 조합원 분양신청 공고 및 개별통지 ・・・・・ 439
2) 조합원 분양신청 ・・・・・ 441
♣ 국민주택 또는 민영주택 공급신청 시 제출서류 ・・・・・ 442
3) 분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치 ・・・・・ 443
4) 조합원의 종전 및 종후자산 감정평가 ・・・・・ 443
5) 관리처분계획의 수립 ・・・・・ 444
6) 관리처분계획의 조합원 총회 의결 ・・・・・ 445
7) 관리처분계획의 인가신청 전 사업자에 의한
공람·주민의견 청취 및 통지 ・・・・・ 445
8) 관리처분계획의 인가 및 고시(시장·군수등) ・・・・・ 445
9) 관리처분계획에 대한 시장·군수등의 타당성 검증 ・・・・・ 446
10) 관리처분계획의 경미한 사항 변경 ・・・・・ 446
11) 관리처분계획 인가의 통보 및 통지 ・・・・・ 447
4. 관리처분계획의 수립기준 ・・・・・ 448
1) 법령에서 정하고 있는 관리처분계획의 수립기준 ・・・・・ 448
2) 분양대상자(분양대상 조합원)의 자격기준 ・・・・・ 453
3) 재건축사업에서 청산대상자 ・・・・・ 455
4) 공동주택의 분양방법 등 ・・・・・ 457
♣ 정비사업의에서 주택의 공급기준 ・・・・・ 458
♣ 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(건교부 고시) ・・・・・ 460
5) 복리시설(근린생활시설)의 분양방법 ・・・・・ 463
6) 무상지분율 ・・・・・ 464
7) 개발이익금의 산출 ・・・・・ 464
8) 재건축사업에서 재건축부담금의 산출 ・・・・・ 470
♣ 관리처분계획의 상세 추진절차도 ・・・・・ 472
제2장. 청산금의 부과(중도금 납부) ・・・・・ 473
1. 청산금의 부과처분 ・・・・・ 473
1) 청산금의 개념 ・・・・・ 473
2) 청산금 부과처분의 법적 근거 ・・・・・ 473
3) 청산금 및 사업비용의 부과처분 ・・・・・ 474
2. 청산금의 산정방법 ・・・・・474
1) 종전자산 및 종후자산의 가격평가 ・・・・・ 474
2) 주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일 ・・・・・ 475
3) 감정평가업자의 선정주체 ・・・・・ 475
4) 종후자산의 평가방법 ・・・・・ 475
5) 종후자산의 가격산정 요소 ・・・・・ 475
3. 청산금의 징수절차 등 ・・・・・ 476
1) 강제징수 방법 ・・・・・ 476
2) 공탁하는 방법 ・・・・・ 476
3) 청산금의 소멸시효 ・・・・・ 476
4) 청산금의 지급규정 ・・・・・ 476
♣ 분담금(分擔金)과 부담금(負擔金)의 용어의 이해 ・・・・・ 478
[제4편] 소유권이전 및 조합의 해산
제1장. 지적의 정리 ・・・・・ 480
1. 지적공부의 정리 ・・・・・ 480
2. 지적공부의 정리에 관한 법규 ・・・・・ 481
1) 측량 수로조사 및 지적에 관한 법률 제86조 ・・・・・ 481
2) 측량 수로조사 및 지적에 관한 법률 시행령 제83조 ・・・・・ 481
♣ 국토교통부 예규 제2016-134호(지적사무 처리규정 등의 통합) ・・・・・ 482
제2장. 이전고시 ・・・・・ 483
1. 용어의 이해 ・・・・・ 483
1) 이전고시 ・・・・・ 483
2) 이전고시와 등기 ・・・・・ 483
3) 소유권의 취득시기 ・・・・・ 484
4) 지방세법 시행령에 의한 취득시기 ・・・・・ 484
2. 이전고시를 위한 법적 필요조건 ・・・・・ 484
1) 준공인가의 고시 ・・・・・ 484
2) 관리처분계획 인가의 의미 ・・・・・ 485
3) 조합의 토지소유권 확보 ・・・・・ 485
♣ 사업부지 내 국・공유지의 사용료 부과처분에 대한 대법원판결 요지 ・・・・・ 486
3. 이전고시의 절차 ・・・・・ 488
1) 대지의 확정측량 및 토지분할 ・・・・・ 488
2) 소유권의 이전고시 ・・・・・ 488
3) 사업시행자의 등기신청 ・・・・・ 488
4. 재산세의 납부 ・・・・・ 488
1) 취득시점 ・・・・・ 488
2) 재산세 납부 의무자 ・・・・・ 488
5. 이전고시의 법적인 효력 ・・・・・ 489
1) 권리의 이전 ・・・487
2) 권리이전에 따른 납세의무 ・・・・・ 489
3) 권리변동의 제한 ・・・・・ 490
6. 회계감사 ・・・・・ 490
제3장. 조합의 해산 ・・・・・ 491
1. 조합해산 절차도 ・・・・・ 491
2. 조합의 해산절차 ・・・・・ 492
1) 조합의 해산 ・・・・・ 492
2) 청산법인의 구성 ・・・・・ 492
3) 채권신고의 공고와 최고 ・・・・・ 493
4) 청산금의 징수방법 등 ・・・・・ 494
5) 잔여재산의 귀속 및 청산종결 ・・・・・ 494
♣ 재건축조합 설립 이후 사업추진 절차도(개요) ・・・・・ 496
[제5편] 정비사업의 단계별 분쟁유형
제1장. 정비구역지정 전 단계의 분쟁유형 ・・・・・ 499
1. 정비기본계획과 관련한 분쟁 ・・・・・ 499
2. 정비구역지정과 관련한 분쟁 ・・・・・ 499
제2장. 추진위원회 단계 및 조합설립 후의 분쟁유형 ・・・・・ 501
1. 추진위원회 설립시기의 분쟁 ・・・・・ 501
2. 추진위원회의 시공자 선정권한에 대한 분쟁 ・・・・・ 501
3. 추진위원회 주체들 간의 동의와 관련한 분쟁 ・・・・・ 502
4. 조합설립인가에서 사업시행인가 단계까지의 분쟁 ・・・・・ 502
1) 조합설립인가의 무효소송 ・・・・・ 502
2) 매도청구소송 ・・・・・ 503
5. 사업시행인가 단계의 분쟁 ・・・・・ 504
1) 사업시행인가 취소소송 ・・・・・ 504
2) 무상양도 조항과 관련한 분쟁 ・・・・・ 504
3) 변상금 부과처분 취소소송 등 ・・・・・ 505
6. 관리처분계획 인가단계의 분쟁 ・・・・・ 505
1) 관리처분계획인가 취소소송 ・・・・・ 505
2) 청산금지급 청구소송 ・・・・・ 506
7. 사업완료단계의 분쟁 ・・・・・ 507
1) 이전고시에 대한 취소소송 ・・・・・ 507
2) 개발부담금의 조합원 부담방법에 대한 소송 ・・・・・ 507
8. 그 밖의 주요 분쟁유형 ・・・・・ 507
1) 총회 개최금지 가처분 ・・・・・ 507
2) 조합장직무대행자 선정금지 가처분 ・・・・・ 508
3) 형사사건 ・・・・・ 508
[제6편] 정비사업의 세무와 회계
제1장. 정비사업의 세무 ・・・・・ 512
1. 정비사업과 납세의무 ・・・・・ 512
1) 정비사업에서 세무회계의 필요성 ・・・・・ 512
2) 정비조합의 법인격 ・・・・・ 512
3) 정비사업과 관련된 세금 ・・・・・ 513
2. 정비조합의 법인세 ・・・・・ 513
1) 법인세의 납세의무 ・・・・・ 513
2) 법인인 재건축조합의 과세구분 ・・・・・ 513
3) 수익사업과 비수익사업의 구분기장 ・・・・・ 514
4) 총 익금 ・・・・・ 514
5) 총 손금 ・・・・・ 514
3. 정비조합의 부가가치세 ・・・・・ 517
1) 부가가치세의 개념 ・・・・・ 517
2) 부가가치세 과세기간 ・・・・・ 517
3) 추진위원회의 사업자등록 ・・・・・ 517
4) 일반분양분에 대한 부가가치세 납세의무 ・・・・・ 518
5) 일반분양분에 대한 부가가치세 산정 ・・・・・ 518
6) 정비조합의 조합원간 부가가치세의 부담주체 ・・・・・ 520
♣ 부가가치세 분배에 관련한 판례-1 및 판례-2 ・・・・・ 522
4. 정비조합과 종합부동산세 ・・・・・ 524
1) 재건축 중인 토지의 과세여부 ・・・・・ 524
2) 미분양주택에 대한 비과세 ・・・・・ 524
3) 미동의자 매입 분 주택에 대한 과세여부 ・・・・・ 525
5. 청산금에 대한 양도소득세 ・・・・・ 525
1) 조합원의 소유형태별 과세기준 ・・・・・ 525
2) 현금청산에 대한 양도소득세의 과세 ・・・・・ 525
6. 취득세 ・・・・・ 526
1) 재건축조합 ・・・・・ 526
2) 재개발조합 ・・・・・ 527
♣ 정비사업조합 조합원등의 취득세 면제여부, 정비사업조합의 취득세 과세여부,
부동산 취득세율-1, 2. 정비사업조합의 토지 및 건축물 취득시기, 재건축사업
참여자의 취득세 부담률, 재개발사업 참여자의 취득세 부담률 ・・・・・ 528/530
7. 정비사업 관련 제2차 납세의무 ・・・・・ 532
1) 조세특례제한법에 따른 조합의 제2차 납세의무 ・・・・・ 532
2) 국세기본법에 따른 청산인 및 조합원의 제2차 납세의무 ・・・・・ 532
3) 지방세기본법에 따른 청산인 및 조합원의 제2차 납세의무 ・・・・・ 533
8. 공사계약과 세무・회계 ・・・・・ 533
1) 공사계약의 형태 ・・・・・ 533
2) 공사계약형태의 선택 ・・・・・ 533
3) 공사계약 시 부담주체를 확인할 비용이나 세금 ・・・・・ 534
제2장. 정비조합의 회계 및 급여처리 ・・・・・ 535
1. 정비조합의 회계처리 ・・・・・ 535
1) 조합과 조합원간의 거래 ・・・・・ 535
2) 조합과 시공자간의 거래 ・・・・・ 535
3) 운영비의 회계처리 ・・・・・ 536
4) 정비조합의 회계감사 ・・・・・ 537
♣ 회계감사 준비자료/감사조서 ・・・・・ 538
2. 정비사업과 시공자의 회계처리 ・・・・・ 539
1) 개요 ・・・・・ 539
2) 사업경비에 대한 시공자대여금의 종류 ・・・・・ 539
3) 사업경비의 회계처리 ・・・・・ 540
4) 공사비의 정산 ・・・・・ 542
5) 정비조합의 급여신고 등 ・・・・・ 544
♣ 별표-1 : 조합과 조합원이 부담하는 제반세금 ・・・・ 547
별표-2 : 정비사업 추진단계별 세무·회계업무 ・・・・ 548
별표-3 : 정비사업 시행자의 회계감사대상 및 일정(요약) ・・・・・ 549
별표-4 : 2018년 4대 사회보험 요율표 ・・・・・ 550
별표-5 : 우리나라의 부동산 관련 조세 ・・・・・ 551
제Ⅱ부 재건축사업 행정업무 시행자료
[제1편] 사업시행계획의 수립 및 본공사 계약
제1장. 사업시행계획의 수립 ・・・・・ 554
1. 사업시행계획수립을 위한 설문조사 ・・・・・ 555
1) 조합원 입주희망평형 설문조사 ・・・・・ 556
2) 수정사업시행계획 수립을 위한 설문조사 ・・・・・ 566
3) 이주비 결정을 위한 설문조사 ・・・・・ 578
4) 수정사업시행계획 및 이주비설문조사 결과보고 ・・・・・ 584
2. 재건축사업 안내문 제작 및 발송 ・・・・・ 587
1) 재건축정비사업 시행계획(안) ・・・・・ 594
2) 재건축정비사업조합 규약(안) ・・・・・ 625
3) 조합원 참고사항 ・・・・・ 654
4) 재건축정비사업 조합설립 동의서 제출안내 ・・・・ 660
제2장. 시공자 선정을 위한 사업참여 제안서의 작성 ・・・・・ 669
♣ 사업참여 조건 비교표 및 사업참여 계획서(양식) ・・・・・ 715
제3장. 재건축사업 공사표준계약서(국토교통부 제정) ・・・・・ 725
1. 도급제방식 공사표준계약서 ・・・・・ 726
2. 지분제방식 공사표준계약서 ・・・・・ 749
제4장. 재건축사업 공사계약서의 예 ・・・・・ 769
1. 도급제방식의 공사계약서의 예 ・・・・・ 770
2. 지분제방식의 공사계약서의 예 ・・・・・ 797
[제2편] 사업추진 단계별 행정업무
제1장. 조합원 이주 및 신탁등기 ・・・・・ 832
1. 조합원 이주 및 신탁등기 공고문 ・・・・・ 833
2. 조합원 이주 및 신탁등기 안내문 ・・・・・ 841
제2장. 조합원 분양신청 안내 ・・・・・ 862
1. 사업시행인가서 ・・・・・ 865
2. 조합원분양 공고문 ・・・・・ 869
3. 조합원 분양신청 안내문 ・・・・・ 871
제3장. 조합원 선택사양 ・・・・・ 899
1. 발코니 확장에 관한 사항 ・・・・・ 900
2. 에어컨설치에 관한 사항 ・・・・・ 902
3. 선택사양 공사비 납부조건 ・・・・・ 904
제4장. 금융지원기관 선정 및 조합원 중도금 대출 ・・・・・ 905
1. 조합원이주 및 금융지원기관 선정 ・・・・・ 906
2. 금융지원 제안서 작성 ・・・・・ 908
3. 금융지원 계획서(양식) 작성 ・・・・・ 926
4. 금융기관별 금융지원 계획서의 평가(예) ・・・・・ 931
5. 금융지원을 위한 업무협약 체결 ・・・・・ 947
6. 조합원 중도금 대출 ・・・・・ 954
♣ 8·2 부동산대책의 주요내용(세무·행정·시행일) ・・・・・ 968
♣ 재건축부담금 예정액 산출의 예/재건축부담금 산출식 ・・・・・ 969
[부 록]
부록-1 : 정비사업 조합설립추진위원회 구성동의서 ・・・・ 971
부록-2 : 조합 설립동의서[□재개발사업, □재건축사업] ・・・・・ 973
부록-3 : 정비사업 조합설립추진위원회 운영규정(국토부 제정) ・・・・・ 976
부록-4 : 재건축정비사업조합 표준정관(국토부 제정) ・・・・・ 991
부록-5 : 대의원회 운영규칙(예) ・・・・・ 1026
부록-6 : 건축물의 분양에 관한 법률 ・・・・・ 1036
부록-7 : 건축물의 분양에 관한 법률 시행령 ・・・・・ 1042
부록-8 : 건축물의 분양에 관한 법률 시행규칙 ・・・・・ 1050
부록-9 : 재건축초과이익 환수에 관한 법률 ・・・・・ 1053
부록-10 : 재건축초과이익 환수에 관한 법률 시행령 ・・・・・ 1062
부록-11 : 재건축초과이익 한수에 관한 법률 시행규칙 ・・・・・ 1070