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특수물건 실전 경매 법학박사와 함께하는

  • 장건
  • |
  • 리북스
  • |
  • 2019-08-05 출간
  • |
  • 511페이지
  • |
  • 188 X 257 X 27 mm /949g
  • |
  • ISBN 9788964242308
★★★★★ 평점(10/10) | 리뷰(1)
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

목차


제1장 유치권 경매물건 입찰전략

Ⅰ. 유치권 개관 17
1. 유치권의 개념과 실무적 접근 17
2. 유치권에 관한 집행법원의 공시방법 및 판단 19
3. 유치권신고의 문제점 및 효과 20
4. 유치권의 해결절차 21
5. 유치권이 있는 물건의 입찰가능 여부 판단 21
6. 임차인의 유치권 행사에 관한 실무적 처리 23

Ⅱ. 경매실무에서 유치권을 깨기 위한 해결의 기법 27
1. 경매실무에 있어서 유치권의 해결방법 27
2. 유치권 해결의 초석은 점유이다 28
3. 매수희망자의 입찰전략 31
4. 실무적 주의사항(법률사무소나 은행의 협조를 구해야) 34
5. 유치권 권리배재신청서 제출의 효력 36
6. 입찰 전 사전조사 36

Ⅲ. 유치권 권리신고내역서 사전입수 및 분석 38
1. 유치권 권리신고내역서 사전입수 38
2. 유치권 권리신고내역서 입수방법 39
3. 경매사건기록 열람 39
4. 유치권 조사확인의 필수사항 40
5. 유치권을 깰 수 있는 단서 등 41

Ⅳ. 유치권자의 점유에 관한 정밀분석 41
1. 유치권자의 점유개시의 시기 41
2. 점유의 방법 및 적법성여부 판단 44
3. 점유의 침탈(탈취) 46
4. 다른 채권(임대차계약서, 저당권설정 등)으로의 전환 47
5. 유치권자가 소유자의 동의 없이 타인과 임대차계약을 체결한 경우 49

Ⅴ. 유치권이 부정 또는 배제되는 경우 49
1. 신의칙에 반하는 경우는 유치권 부정 49
2. 유치권 배제특약이 있는 경우 51
3. 채무자(소유자)와 유치권자와의 관계(친인척 여부)를 파악 53
4. 공사대금의 소멸시효 완성여부를 확인 53

Ⅵ. 유치권 관련 증거수집과 집행법원의 조치 57
1. 유치권 관련 증거수집 방법 57
2. 집행법원의 조치 57

Ⅶ. 유치권에 관한 법적조치와 해결방법 58
1. 법적조치의 방법 58
2. 합의에 의한 해결 58
3. 소송에 의한 해결(민사, 형사) 59

Ⅷ. 유치권 관련 대법원 판례 63

제2장 법정지상권 경매물건 입찰전략

Ⅰ. 법정지상권 개관 72
1. 법정지상권의 의의 72
2. 법정지상권의 유형(종류) 73
3. 관습법상의 법정지상권 75
4. 법정지상권의 성립시기 및 지료 78
5. 토지와 건물의 동일인 여부에 대한 판단시기 78

Ⅱ. 법정지상권의 실무적 해결과 조사방법 80
1. 실무적 해결의 접근 80
2. 집행법원의 공시방법 81
3. 법정지상권의 해결을 위한 필수 82
4. 법정지상권의 해결과정 82
5. 경매입찰시 주의사항 83

Ⅲ. 법정지상권의 성립여부를 위한 판단기법 85
1. 토지상에 등기된 건물이 있는 경우 85
2. 토지상의 건물이 미등기인 경우 87
3. 토지만 양도되는 경우(법정지상권성립의 건물존재) - 법정지상권 인정 89
4. 미등기 건물을 토지와 함께 양수한 경우는 법정지상권 성립 부정 90
5. 지상건물이 건축 중인 경우 93

Ⅳ. 지상건물에 대한 실무적 해결방법 96
1. 지상건물에 관한 해결의 접근 96
2. 지상건물을 합의 매수하는 경우 96
3. 지상건물을 경매 실행하여 낙찰을 받는 경우 97
4. 지상건물을 철거하는 경우 99
5. 건물에 과다한 저당권 등의 하자가 있는 경우 99
6. 법정지상권 배제특약 확인 100
7. 견고한 건물의 인정여부 102

Ⅴ. 임차인이 점유하는 경우(임차인의 해결 방안) 104
1. 임차인에 관한 명도 가능 여부 104
2. 법정지상권자의 점유요건 104
3. 임차인이 점유하는 경우의 필수 확인 사항 107
4. 토지인도 소송에서 승소하는 경우 임차인의 명도 여부 107
5. 건물의 임차인이 토지만의 경매시에 배당요구 가능 여부 109
6. 토지 낙찰자의 임차인에 관한 양수인 지위 여부 112
7. 입찰 전 임차인과의 관계 113
8. 입찰 후 임차인과의 관계 113
9. 법정지상권 소멸 시 임차인은 명도대상 113

Ⅵ. 권리관계의 정밀분석 및 확인 115
1. 토지와 건물의 권리관계를 모두 확인해야 한다 115
2. 임차인에 관한 권리관계도 분석해야 한다 115
Ⅶ. 법정지상권과 토지인도의 해결기법 116
1. 합의에 의한 해결 116
2. 지상건물에 관한 가압류, 가처분의 집행 116
3. 소송에 의한 해결(토지인도 및 지료등 청구의 소) 119
4. 토지에 관한 지료청구 122
5. 건물에 관한 명도집행 126
6. 건물에 관한 철거집행 127
7. 건물의 경매신청에 의한 낙찰 127

Ⅷ. 법정지상권 관련 판례 135

제3장 선순위 가등기 경매물건 입찰전략

Ⅰ. 가등기 심화분석 151
1. 서설 151
2. 가등기의 유형 152
(1) 의의 152
(2) 매매원인의 순위보전가등기 152
(3) 금전채권의 담보가등기 153
3. 가등기 확인의 실무상 문제점 154
4. 실무상 주의 155
5. 가등기의 실행 158
6. 선순위 가등기의 시효(제척기간) 완성 여부 160
7. 선순위 가등기가 있는 경매 입찰시 주의 160

Ⅱ. 선순위 가등기 경매물건 입찰전략 162
1. 선순위 가등기 물건의 경매절차 진행 여부 162
2. 선순위 가등기 경매물건의 입찰전략 162
3. 금전채권에 의한 담보가등기의 경우 164
(1) 원칙 : 입찰가능 164
(2) 예외(담보가등기가 경매개시결정등기 전에 청산절차를 완료한 경우) 164
4. 매매에 의한 소유권이전 청구권 순위보전가등기의 경우 165
(1) 10년의 시효완성(제척기간의 경과)이 된 경우 165
(2) 가등기권자가 매매 목적물을 점유하고 있는 경우 171
(3) 당자자간에 10년을 초과하는 약정이 있는 경우 174
5. 가등기권자가 소유권을 취득한 경우 175
(1) 가등기 기한 본등기를 실행한 경우 176
(2) 가등기 기한 본등기를 실행한 후 소유권이 제3자에게 이전된 경우 176
(3) 선순위 가등기가 매매이전 서류로 소유권이전을 받은 경우 177
(4) 매매 등의 형식으로 소유권이전등기 후 제3자에게 이전된 경우 177
6. 가등기권자가 배당요구종기까지 신고를 하지 않은 경우 181
(1) 매매에 의한 소유권이전 청구권 순위보전가등기의 경우 181
(2) 금전채권에 의한 담보가등기의 경우 182

제4장 선순위 가처분 경매물건 입찰전략

Ⅰ. 가처분 개관 183
1. 보전처분의 의의 183
2. 가처분의 유형과 목적 184

Ⅱ. 가처분 특수분석 185
1. 서설 185
2. 가처분 심화분석 186
(1) 인수되는 가처분 186
(2) 소멸되는 가처분 187
(3) 처분금지가처분의 원인분석을 위한 실무적 기법 187
3. 실무상 주의 187
(1) 가처분의 인수·소멸여부 187
(2) 저당권 등 기타 권리상의 가처분 188
(3) 매매로 인한 소유권이전등기청구권인 경우 188
(4) 사해행위 취소로 인한 소유권이전등기말소청구권인 경우 190
(5) 진정명의회복(사기행위 등을 원인으로 하는 소유권의 절대적 무효)의 경우 191
(6) 건물철거 및 토지인도 청구를 위한 가처분 195
(7) 낙찰자의 소유권취득이 무효인 경우의 부당이득반환청구 195
(8) 집행법원의 조치 196

Ⅲ. 가처분등기 후 임차인에 관한 법률적인 판단 199
1. 가처분보다 후순위의 임차인 199
2. 가처분의 법률적 판단 200

Ⅳ. 선순위 가처분 경매물건 입찰전략 200
1. 선순위 가처분의 실무상 인수 200
2. 선순위 가처분권의 시효가 완성된 경 201
(1) 사정변경에 의한 보전처분(가압류, 가처분)의 말소 201
(2) 사정변경에 의한 가압류/가처분의 실무상 말소방법 202
3. 가압류·가처분의 실체(원인)확인을 위한 기법 202
4. 선순위 가처분의 본안소송 여부 확인 기법 203
5. 선순위 가처분권자가 본안소송으로 소유권을 취득한 경우 203
6. 금전채권으로 전환을 한 선순위 가처분권자가 강제경매를 신청한 경우 205
7. 후순위 가처분이 본안소송을 진행 중인 경우 208
8. 가처분권자가 기타권리(근저당권 등) 등을 보전하기 위한 경우 211
(1) 선순위 저당권 등에 가처분이 있는 경우 211
(2) 근저당권의 설정등기청구를 위하여 선순위 가처분을 신청한 경우 211
(3) 근저당권의 설정등기청구를 위하여 선순위 가처분을 신청하였으나 저당권이 설정되지 않은 경우 212
9. 진정명의회복(사기행위 등을 이유로 소유권의 절대적 무효)을 위한 가처분 214
10. 건물철거 및 토지인도 청구를 위한 처분금지가처분 222

제5장 선순위 가장임차인 경매물건 입찰전략

Ⅰ. 실무상 논점 224
1. 서설 224
2. 허위·가장 임차인에 관한 고지 및 통고 224
3. 허위·가장 임차인에 관한 집행(인도명령 및 명도소송) 225

Ⅱ. 주택임대차보호법 225
1. 대항력 분석 225
2. 임차인의 대항력은 건물의 말소기준 권리를 기준으로 판단 225
3. 최우선변제권 분석(소액보증금의 보호) 228
4. 허위 가장 임차인을 가려내는 방법 229
5. 허위 가장 임차인 관련판례 229
6. 우선변제권 분석 231

Ⅲ. 상가건물임대차보호법 233
1. 적용범위 233
2. 대항력 분석 234
3. 최우선변제권 분석(소액보증금의 보호) 235
4. 우선변제권 분석 236

Ⅳ. 허위·가장 임차인 심화분석 236
1. 허위·가장 임차인이 존재하는 이유 236
2. 가족관계에서의 임대차 237
(1) 부부간의 임대차 237
(2) 부모·형제 및 친·인척간의 임대차 238
3. 관련 판례 239
4. 실무상 주의 244
(1) 임차인이 권리신고 및 배당요구를 한 경우 244
(2) 임차인이 권리신고 및 배당요구를 하지 않은 경우 244
5. 실무상 조사확인 방법 244
6. 금융기관을 통한 가장(허위)임차인 가려내는 방법 246
(1) 금융기관(은행) 방문 246
(2) 실무상 주의(선순위 임차인에 관한 금융기관의 협조요청) 247
7. 합의에 의한 해결 248
8. 합의가 안되는 경우의 법적조치 248

Ⅴ. 배당에 대한 불복 252
1. 서설 252
2. 배당이의 신청 253
3. 배당이의의 소 253

Ⅵ. 인도명령신청 254
1. 의의 254
2. 인도명령 신청자격 255
3. 인도명령의 상대방 255
4. 인도명령의 신청시기 및 방법 255
5. 인도명령의 결정 256
6. 인도명령결정문의 송달 257
7. 인도명령에 대한 점유자의 불복 258
8. 인도명령의 진행절차 259
Ⅶ. 명도소송 260
1. 의의 260
2. 명도소송의 상대방 260
3. 명도소송 절차 261
4. 실무상 주의 262
5. 관련 판례 262

제6장 공유지분 경매물건 입찰전략

Ⅰ. 공유지분의 법적인 접근 271
1. 서설 271
2. 공유물 지분경매에 관한 법률규정 272
3. 공유자 지분우선매수신고 273
(1) 의의 273
(2) 공유자 지분우선매수권의 행사 274
(3) 공유자 지분우선매수권의 횟수 제한 275
(4) 공유자 지분우선매수권 행사의 제한 275

Ⅱ. 지분경매 입찰시 주의사항 285
1. 지분경매의 입찰 목적 285
(1) 입찰목적 286
(2) 기존 지분권자에 대한 송달여부 확인 287
(3) 실무상 주의 288
2. 지분경매 투자 시 주의할 점 290
(1) 기존의 다른 공유자가 너무 많은 경우 290
(2) 매각기일 직전에 기존의 공유지분에 근저당 등이 설정된 경우 291
(3) 토지가 아니라 건물의 공유지분을 낙찰 받는 경우 292
(4) 높은 수익을 올리기 위해서는 합의 분할이 가장 중요 292
3. 지분경매의 장·단점 293
(1) 지분경매의 장점 293
(2) 지분경매의 단점 294

Ⅲ. 공유지분의 관리행위, 처분행위, 보전행위 295
1. 공유지분 처분과 공유물 사용·수익 295
2. 공유물의 처분, 변경과 범위 296
3. 공유물의 관리행위와 요건 298
4. 공유물의 보존행위와 요건 303
5. 실무상 주의 307

Ⅳ. 지분경매에서의 임차인 분석 및 인도 308
1. 지분경매에서 임차인의 최우선변제권과 우선변제권 308
2. 보증금 전액을 배당받지 못한 후순위 임차인의 권리보호 310
3. 공유물의 임대차계약 조건 및 해지조건 310
(1) 과반수 이상의 공유지분권자와 임대차계약을 체결한 경우 312
(2) 과반수 미만의 공유지분권자와 임대차계약을 체결한 경우 312
(3) 과반수 지분권자와 계약한 임차인이 공유물의 전부에 대해 경매신청 여부 314
4. 매수지분의 과반수 여부와 임차인의 대항력 315
(1) 매수지분이 과반수 이상이고 임차인이 대항력이 없는 경우 315
(2) 매수지분이 과반수 이상이고 임차인이 대항력이 있는 경우 319
(3) 공동임대인 중 일부 지분권자가 임차인의 보증금을 대위지급한 경우 320
(4) 지분경매에서의 소액임차인 321
(5) 매수지분이 과반수 미만이고, 임차인이 과반수 이상의 지분권자와 임대차계약을 체결한 경우 323
(6) 매수지분이 과반수 미만이고, 임차인이 과반수 미만의 지분권자와 임대차계약을 체결한 경우 325
5. 단독부동산의 소유자와 임대차계약 후 그 부동산이 공유지분이 된 경우 327
6. 실무상주의 328

Ⅴ. 공유지분 매수인의 다른 공유자에 대한 공유물 인도청구 329
1. 실무적 접근 329
2. 소수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물 인도청구 330
3. 1/2 지분권자의 다른 1/2 지분권자에 대한 공유물 인도청구 여부 333
4. 부부공동명의 중 1인의 지분이 경매대상인 경우 337
5. 다수지분권자의 다른 소수지분권자에 대한 공유물 인도청구 339
6. 종전의 공유자였던 채무자(소유자)가 점유하는 있는 경우 340
7. 채무자가 아닌 다른 공유자가 점유하고 있는 경우 341
8. 공유물분할 및 분할금지의 약정의 특정승계인 승계 여부 342

Ⅵ. 유사공동저당권과 후순위 저당권자의 대위행사 343
1. 유사공동저당권의 의의 343
2. 지분경매에서의 유사공동저당권의 유형 344
3. 유사공동저당권자에 대한 배당기법 344
4. 나대지에 근저당 설정 후 토지가 집합건물의 대지권으로 공유등기된 경우 346

Ⅶ. 지분경매에서의 대위권행사와 지분우선매수권의 제한여부 347
1. 공유물 전부에 설정된 근저당권에 관한 공동채무자 중의 어느 일부지분이 매각되는 경우 347
2. 공유물 전부에 설정된 근저당권에 관하여 일부지분이 채무자의 지분이고, 일부지분은 물상보증인의 지분인 경우 352

Ⅷ. 공유물 분할로 인한 담보책임과 공유물의 부담 355
1. 단독소유 부동산에 근저당이 설정된 후 공유물로 분할이 된 경우 355
2. 전체지분에 설정된 근저당권 등의 배당요구 방법과 후순위 채권자 등의 대위행사 청구방법 356
3. 공유물 분할 전 토지의 일부지분에 근저당이나 가압류 등이 있는 경우 356
4. 공유부동산의 일부지분에 근저당이 설정된 경우 분할 후의 효력 357

Ⅸ. 공유물의 일부지분에 가등기가 있는 경우 360
1. 경매대상인 지분에 가등기가 설정된 경우 360
2. 경매대상이 아닌 지분에 가등기가 설정된 경우 361
3. 공유물분할 청구의 소송을 통한 판결로 공유물 분할을 하는 경우 361

Ⅹ. 지분경매의 유형별 특수분석 및 완결 365
1. 토지의 지분경매 특수분석 365
2. 공유부동산과 법정지상권의 성립여부 판단 368
(1) 건물의 공유는 법정지상권 성립 인정 368
(2) 토지의 공유는 법정지상권 성립 불가 369
2. 아파트 지분경매 특수분석 370
(1) 공유물 분할의 제한 370
(2) 공유자 우선매수신청권 371
(3) 명도의 어려움이 상존 한다 371
(4) 공유물 분할신청 371
(5) 수익성이 높다 - 적극적인 입찰검토가 필요 371
3. 다가구주택의 지분경매 특수분석 372
(1) 다가구주택의 지분경매 시 임차인의 대항력 372
(2) 실무상주의 372
4. 재개발·재건축 지분경매 특수분석 373
(1) 실무적 접근 373
(2) 재개발 조합원의 권리를 취득하는지 여부 확인 374
(3) 재개발 지분은 조합사무실과 구청 재개발과에서 확인한다 375
(4) 주택재개발은 원칙적으로 주택이 있는 경우는 조합원 분양자격을 준다 375
(5) 공동조합원 자격만 인정되는 토지지분도 있다 375
(6) 토지와 건물이 딸린 지분을 매입하더라도 공동조합원이 되는 경우가 있다 376
(7) 재개발구역의 토지를 낙찰받아 소유권을 확보한 후 처리방법 376
5. 기타 지분경매 특수분석 376

ⅩⅠ. 공유지분 낙찰 후 사후처리 방법 377
1. 입찰받은 지분의 처분 방법 377
(1) 실무적 접근 377
(2) 최선의 방법은 협의를 통한 매각이다 377
(3) 협의가 성립되지 않을 경우의 조치 378
2. 공유물분할 관련 판례 379
3. 지분경매 입찰 후 처리방법 382
4. 실무상주의 383
5. 분할된 부동산에 종전 지분비율대로 그대로 전사된 경우 384
6. 공유물 분할의 방법 384
(1) 현물분할 384
(2) 가액분할 384
(3) 공유물분할 청구의 소 384
7. 공유지분에 대한 처분금지가처분 385
8. 공유물 분할의 판결로 인한 형식적경매 386
9. 공유물의 형식적경매에 관한 실무적 주의 389

[부록]
민사집행법 392
주택임대차보호법 450
상가건물 임대차보호법 462
가등기담보 등에 관한 법률 470
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 472
공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙 487
공유토지분할에 관한 특례법 495
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