부동산 왕초보도 ‘엑셀 수익계산기’만 돌리면 호구 탈출!

온라인 쇼핑을 해도 며칠씩 투자하며 가격과 성능을 비교한다. 하지만 정작 집을 살 때는 어떨까? 가족, 친구, 공인중개사 말만 듣고 덜컥 계약하지는 않는가? 그러다 집값은 안 오르고 하우스푸어라도 된다면?

<부자의 계산법>은 부동산을 사기 전 ‘엑셀 수익계산기’로 모의투자를 해보는 책이다. 입지분석부터 시작하여 매입금액, 세금, 대출이자 등을 입력하면 매도 시 수익률을 자동 계산해 준다. 엑셀에 수치를 입력할 때마다 세심한 설명이 수록되어 마치 일타강사에게 과외를 받는 것 같은 경험을 하게 된다. 

아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩 등 모의투자 서식 제공!

매입금액, 대출금 등 숫자만 입력하면 수익률 자동 계산!

부동산 투자는 전재산을 걸기에 허투루 할 수 없다. 특히 집을 처음 사보는 왕초보들은 막연한 불안함에 실행조차 못하는 경우도 많다. 이 책의 ‘엑셀 수익계산기’는 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩 등 10가지 사례별로 서식을 제공하며 책에서 안내하는 대로 필요한 수치를 입력하면 수익률을 예측할 수 있다. 이 책의 강점은 투자 간접경험을 극대화시켜준다는 것이다. 실전 투자 경험이 많은 전문가처럼 실패확률은 낮추고 성공확률은 높이는 계기가 될 것이다. 

국내 No.1 부동산 큰손들의 노하우를 담은 ‘엑셀 수익계산기’

개인투자자에게도 적용, 온라인에서 큰 반향!

그렇다면 이 ‘엑셀 수익계산기’는 어떻게 탄생했을까? 저자는 20년 가까이 국민연금, 기관투자자 등 국내 최고 부동산 큰손들의 투자를 위임받아 자산운용 관리자로 일하고 있다. 회계사, 감정평가사, 시행사, 금융사 등 전문가의 집단지성을 담은 이들의 투자 프로세스를 자신의 투자에도 적용했더니 실제로 큰 수익을 얻었다. 이 경험을 ‘엑셀 수익계산기’로 응축, 블로그에 올렸고 일반 개인 투자자들의 큰 반향을 일으켰다. 

이 책의 백미라 할 수 있는 셋째마당에서는 ‘엑셀 수익계산기’에 10개의 실제 매물을 넣어 모의투자를 진행한다. 부동산 운영에 영향을 주는 핵심변수를 집어넣어 수익률을 계산하고, 다섯가지 판단지표에 따라 투자 여부를 결정한다. 자주 변경되는 부동산 법규와 세금, 예산을 정할 때 놓치기 쉬운 수수료 항목을 한곳에 모아놓았기 때문에 전문가처럼 상세하게 계획할 수 있다. <부록 2>에서는 세금, 기타비용의 산정기준을 정리했다. 두고두고 펼쳐볼 가치가 있을 것이다.

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[첫째마당] 부자는 부동산 투자를 어떻게 할까?

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01 개인투자자보다 큰돈을 버는 공적부자를 주목하라!

   부자들의 핵심보유 자산은 결국 부동산!

   공적부자의 대표주자, 기관투자자

   국경을 넘나드는 공적부자의 부동산 투자 현황

02 부자의 숫자감각은 수익률에 집중된다!

   부동산 가치와 수익률을 숫자로 표현하라

   최악의 상황을 숫자로 표현하라 - 민감도 분석

   수익률 목표를 정할 것! 강력한 동기부여는 투자의 원동력! 

03 수익률을 극대화하는 레버리지 활용법

   대출 전 점검! - 이자를 감당할 수 있는가?

   레버리지는 양날의 칼임을 잊지 말 것!

   시간은 돈! 이자는 시간의 가치! 

04 우리도 그들처럼 – 최적의 매수매도 타이밍 찾기

   경기예측과 매수매도 타이밍은 신의 영역

   개인도 투자주기와 원금 회수 기간을 정해 놓아야!

05 부자의 숫자감각을 엑셀에 담았다!

   공적부자처럼! - 1~5기 생애주기별 투자법

   전 재산을 걸고 투자하는 부동산, 전문가의 도움을 쉽게 받을 수는 없을까?

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[둘째마당] 반드시 이기는 부자의 투자법 4단계

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06 부자의 투자법 4단계 엿보기

   집단지성 총합체! 공적부자의 이기는 투자를 따라하라!

07 [1단계:투자 검토] 위험을 감내할 수 있는가?

   투자 전 점검해야 할 다양한 위험들

   |1| 법적위험 – 각종 계약서 꼼꼼히 확인할 것!

   사례 임대차계약기간 미확인 시 수익률 직격타

   대안 표준임대차계약서 양식을 토대로 세부 내용 체크하기

   |2| 물리적 위험 – 외관만 보지 말고 부실시공을 의심할 것!

   사례 자산 실사를 통해 수선비용 추가 여부 확인 

   대안 공동주택 하자 점검 체크리스트 활용하기

   |3| 재무 위험 – 손해 보는 투자가 아닐지 의심할 것!

   대안 월별 현금흐름표 만들기

   |4| 매각 위험 – 매매 타이밍이 적절한지 확인할 것!

   대안 생애주기별 매각 계획 세우기

08 [2단계:자금 계획①] 투자자금 계획서 작성하기

   투자금 구성 – 자기자본+타인자본(대출금, 보증금)

   개인투자자들은 종잣돈 마련부터 시작

   개인 투자자금 계획서 작성하기 

09 [2단계:자금 계획②] 대출계획도 자금계획의 일부

   대출을 알면 수익이 극대화된다

   대출의 이해 – 이자율과 상환방식

   꼭 알아야 할 대출 용어 – LTV, DTI, DSR

10 [2단계:자금 계획③] 세금도 투자금, 절세 또 절세!

   합법적 절세에 총력을 기울이는 공적부자 사례

   세금, 아는 만큼 돈 번다!

   부동산 세금 부과 3단계

   |1| 매입 : 취득세 

   |2| 보유 : 재산세 

   사례 아파트 보유 시 재산세 계산하기

   사례 상가 보유 시 재산세 계산하기

   주택 보유수에 따라 달라지는 종합부동산세  

   |3| 처분 : 양도소득세 

   사례 고가주택 양도소득세 계산하기 

11 [2단계:자금 계획④] 부대비용 놓치면 수익률 펑크나기 십상

   중개보수, 수선비, 돌발비 등 부대비용도 챙기자

   부대비용1 – 중개보수

   부대비용2 – 등기비용

   부대비용3 – 양도소득세 계산 시 인정받는 비용들

12 [3단계:보유] 리스크는 줄이고 수익은 높이고 

   리스크는 줄이자 – 각종 보험 가입

   개인 투자자도 화재보험은 필수!

   수익은 늘리자 – 리모델링 투자

13 [4단계:처분] 원금회수는 기본, 수익률은 드높게!

   매각시기에 맞춰 수입은 극대화, 비용은 최소화

   수익률 증대를 위한 아이디어들 – 무상임대와 자동인상 계약서

   실익이 많은 중개보수 인센티브

   이유 있는 매각일정은 수익률 관리에 중요!

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[셋째마당] 부자의 계산법 엑셀로 익히기

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14 [1기] 사회초년생 월세용 투자 

   공적부자라면 어떻게 투자할까?

   |1기| 2030 사회초년생 - 월세용 부동산 =

   |2기| 30대 신혼부부 - 서울 직주근접 부동산 

   |3기| 40대 다자녀부부 - 수도권 학주근접 아파트 

   |4기| 50대 정년준비 - 서울 역세권 단독주택 

   |5기| 60대 은퇴생활 - 서울 꼬마빌딩 

   공적부자들의 부동산 5단계 투자 프로세스, 핵심은 수익률!

   3년차 직장인 김창달씨, 생애 첫 월세 수익용 부동산 매수 계획

   ▶부자의 계산법◀ 경기도 의정부 민락동 아파트

   ▶부자의 계산법◀ 송파동 9호선 직주근접 빌라  

15 [2기] 신혼부부 서울 직주근접용 투자

   맞벌이 부부 나소영씨, 월세 수입 증대용 부동산 매수 계획

   ▶부자의 계산법◀ 천호동 5호선 역세권 나홀로 아파트

   ▶부자의 계산법◀ 성산동 6호선 역세권 오피스텔 

16 [3기] 다자녀부부 학주근접용 아파트 투자

   초등학생 자녀를 둔 40대 최진우씨, 32평 7~8억원대 아파트 갈아타기

   학군을 위해! 평수 늘려 아파트 이사가기

   ▶부자의 계산법◀ 서울시 노원구 중계동 32평 아파트

   ▶부자의 계산법◀ 경기도 평촌동 32평 아파트 

17 [4기] 정년준비 단독주택 투자

   노후를 준비하는 김진명씨, 단독주택 수익형 모델과 투자전략

   1┃수익형 모델로 떠오른 셰어하우스(Share house)

   원룸과 셰어하우스의 차이점

   2┃수익형 모델로 떠오른 에어비앤비

   50세 은퇴 직전 직장인, 10억 자산으로 월세 수익 창출 목표

   ▶부자의 계산법◀ 강동구 성내동 단독주택

   ▶부자의 계산법◀ 관악구 봉천동 단독주택 

18 [5기] 노후자금 종착지 꼬마빌딩 투자

   노후 대비 부동산 투자의 정점을 찍을 꼬마빌딩 매입

   60대 은퇴를 맞이한 나연수씨, 역세권 꼬마빌딩으로 임대료 수익

   ▶부자의 계산법◀ 마포구 서교동 꼬마빌딩

   ▶부자의 계산법◀ 강남구 역삼동 꼬마빌딩 

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부록

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부록1 엑셀 수익계산기 작동법

01 ‘공동주택 공시가격’ 눌러서 홈페이지로 연결하기 

   - 하이퍼링크

02 ‘취득세’ 시트 참조하여 ‘취득세’ 자동으로 가져오기 

   – 등호(=) 기호

03 ‘임대유형’ 클릭해서 ‘전세, 월세, 거주’ 입력하기 

   – 목록상자

04 ‘임대유형’에 따라 전월세 금액 불러오기 

   – IF 함수

05 연간 인상률을 반영한 ‘예상 매각가액’ 구하기 

   - 거듭제곱 수식 

06 매각 가정 시 ‘평균수익률(내부수익률)’ 계산하기 

   – IRR 함수

07 ‘투자 의사결정’ 결과에 따라 달라지는 글자색 

   – 조건부 서식

08 주택 가격과 면적에 따라 달라지는 ‘세율’ 선택하기 

   – AND와 IF 함수

09 ‘취득세’에서 ‘세율’ 자동으로 선택하기 

   – INDEX와 MATCH 함수

10 ‘취득세’ 자동으로 선택하기 

   – VLOOKUP 함수

부록2 세금과 기타비용 계산법

   01 취득세

   02 재산세

   03 종합부동산세

   04 양도소득세

   05 중개보수

   06 등기수수료

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TIP

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개인투자자에게도 유용한 부동산 투자  체크리스트

규제지역의 지정 기준

단독주택 투자 전 체크리스트

부동산 투자수익 2가지 - 임대수익, 매각차익

부동산 수익을 결정하는 3요소 - 용도지역, 용적률, 건폐율 

빌딩 투자 체크리스트

빌라 매수매도 체크리스트

수익률 계산을 소수점까지 하는 이유

시간이 흐를수록 돈이 되는 빌딩  가치 향상법 

오피스텔 업무용, 주거용에 따라 달라지는 세금

온라인에서 단독주택 정보 찾는 법

이사할 때 꼭 체크해야 할 일정들 

재개발 호재 아파트 인터넷으로 쉽게 찾자

주택 거래 시 확인해야 할 위험요소들

주택의 종류 주택

청약제도 잘 알고 준비하자 

초등 고학년 학생수 증가 여부가  명문 학군의 바로미터다!

초보자가 꼭 알아야 할 부동산 절세법

최악의 상황을 대비한 IFC 사례

투기과열지구는 자금조달 및 입주계획서 필수!  

회계사처럼 엑셀로 수익률 계산하기 

상업용 부동산 업계에서 20년 가까이 근무하며 전국의 중소형 빌딩, 대형 프라임 오피스빌딩은 물론, 초대형 복합개발프로젝트까지 다양한 유형의 부동산을 운영 관리했다. 전문가들의 투자기법을 지켜보면서 일반인들도 투자분석을 할 수 있다면 좋겠다는 생각에, 저자가 관리하는 블로그에 관련된 글을 하나씩 실어 날랐다. 부동산 전문가들의 일상이 곧 투자의 좋은 표본이기에, 현장의 노하우를 담기 위해 노력했다. <한국 부자들의 오피스 빌딩 투자법>, <부동산 자산관리 영문 용어사전>, <부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것> 등을 출간하며 부동산 지식과 경험을 나눴고, 이번에는 <부자의 계산법>을 통해 투자 분석 방법에 대한 구체적인 이야기를 나눠 볼 예정이다.