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경매 교과서

경매 교과서

  • 안정일
  • |
  • 지상사
  • |
  • 2021-03-10 출간
  • |
  • 203페이지
  • |
  • 188 X 257 mm
  • |
  • ISBN 9788965023005
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출판사서평




경매는 왜 나올까?
집을 팔고 빚을 회수하는 방법
경매 물건이 생기는 이유는 빚이 많기 때문이다. 2억 짜리 집에 빚이 2억 이상 쌓여서 빚이 집값을 초과하면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 빚이 집값을 넘어가기 시작하면, 팔수가 없는 상황에 처한다. 이쯤 되면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 집주인이 집을 포기하면 무엇을 할까? 아니 더 정확하게 말해서 “무엇을 안 할까?” 빚을 안 갚을 것이고, 이자를 안 내겠지. 임차인이 보증금을 돌려 달라고 해도, 돌려줄 여건이 안 될 것이다. 그런 경우에 임차인에게 직접 세를 놓고 보증금 빼서 나가라고 한다. 임차인이 직접 세를 놓으려고 하니 이미 빚이 많은 집이라 새로 들어올 임차인이 없다. 결국 임차인도 전세금을 돌려받지 못하고 발이 묶이게 된다. 답답해지는 건 채권자다. 채권자 즉, 돈을 빌려준 사람, 또는 받을 돈이 있는 사람, 여기서 임차인도 채권자가 된다. 집주인에게 받을 돈(보증금)이 있으니까. 채권자 입장에서는 집주인이 집을 팔아서라도 빚을 갚아 주기를 원한다. 문제는 집주인이 포기해 버리고 집에서 손을 놨다는 점이다.

경매 정보 어디서 보나?
공부만 할 때는 무료업체
경매 정보는 대법원 사이트에 다 올라와 있긴 한데, 대법원 정보를 그냥 본다는 것은 너무나 비효율적이다. 경매 나온 물건의 기본적인 정보(주소와 점유자 또는 임차인 내역)밖에 없기 때문이다. 그 외의 권리분석을 하는데, 필요한 정보(등기부등본, 전입세대열람내역)는 별도로 확인해 봐야 한다. 그런 정보를 확인하려면, 일일이 해당 사이트를 돌아다녀야 하는데, 거기에 들어가는 품이 만만치 않다. 이럴 때 유용한 게 경매 정보를 한 곳에 모아서 제공하는 경매 정보 제공 업체다. 경매 정보 업체는 크게 둘로 나눌 수 있다. 유료업체와 무료업체다. 유료업체는 당연히 돈을 받고 경매 정보를 제공한다. 각 업체별로 가격대가 조금씩 다르니 각자 여건에 맞는 곳을 골라서 보면 된다. 무료업체는 인터넷 검색해 보면 엄청 많이 나온다. 그중에 아무 곳이나 골라보면 된다. 처음 시작할 때는 일단 무료업체를 이용하는 게 자금 부담이 덜하다. 그러다가 나중에 본격적으로 투자 즉, 입찰을 하게 될 때쯤, 유료업체 하나 정도 보면 된다.

위장 임차인 잡는 법
직접 권리분석을 하는 습관을…
위장 임차인은 실제로 살지 않으면서 전입만 해 놓은 임차인을 말한다. 선순위 임차인이 있는 줄 알고 아무도 입찰을 안 하는 물건이 있는데, 알고 봤더니 위장 임차인이다. 그런 물건은 낙찰 받아서 위장 임차인을 내보내면 대박이다. 아무도 입찰을 안 할 테니까 싸게 낙찰 받을 수 있다. 서류상 전입만 해 놓고 실제 살지 않으면 임차인이 아닌 것이다. 가끔 청문회보면 위장 전입 얘기가 많이 나온다. 바로 그 얘기다. 불법이다. 만약 그런 위장 임차인을 발견하면, 명도 소송을 통해서 내보내고 집을 넘겨받을 수 있다. 즉, 인수가 아니라 소멸이다. 이런 걸 가정해 볼까. 선순위 임차인이 있는 집을 낙찰 받고 가봤더니 아무도 살지 않는다. 문 따고 들어가 봤더니 먼지만 뽀얗게 쌓여 있다. 위장 임차인이 확실하구나. 하고 소송을 건다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 나는 바닥을 안 밟고 다닌다. 책상 모서리 의자 등받이 위로 사뿐사뿐 날아다닌다고 주장한다. 밥 해먹은 흔적도 없고, 냉장고도 없고, 가스 전기 전혀 사용한 흔적이 없다. 그랬더니 임차인(이라고 주장하는 사람)이 ‘나는 밥은 안 해 먹는다. 생쌀과 솔잎만 먹는다. 곧 우화등선 할 몸이다’라고 주장한다. 주변을 탐문해보니, 지난 몇 개월(또는 몇 년) 동안 이 사람을 본 사람이 없다. 주변 약국, 병원, 마트 어디서도 이 사람이 다녀간 흔적이 없다. 그랬더니 해외(또는 지방) 출장(또는 주재원 또는 유학)갔던 것이다. 위장 임차인 잡는 거 쉽지 않다. 너 위장 임차인이지? 그러면 어? 어떻게 알았지? 하고 당장 짐 싸서 나갈 거 같나? [점유&전입] 요건 중에 서류상 전입은 있으니까, 현황 상 점유를 깨겠다는 얘긴데, 어떻게 증명할 건가? 보통 만만한 문제가 아니다. 그거 깨기 위해 알아볼 동안 다른 물건 여러 개 입찰하는 게 더 이익이다. 여러 성공담을 읽어 보면, 손에 땀을 쥐고 흥미진진하다. 나도 그렇게 할 수 있을 거 같다. 그런 성공담을 보면, 아~ 내가 무협지 한 편을 읽었구나 생각해야 한다. 무협지 읽으면서 주인공 마냥 나도 장풍을 쏘고, 절벽에서 뛰어 내리고 할 거 아니라면…. 딱 그런 느낌으로 읽으면 된다.


목차


서문

제0장 경매
경매 왜 나오나? (빚이 많아서)
배당 결과
빚은 사라지지 않는다
권리분석이란?!
경매정보 어디서 보나?
권리분석 기초-가장 단순한 유형

제1장 권리분석의 시작
권리분석의 시작
말소기준권리

제2장 임차인
임대차 보호법
임차인의 권리
대항력
우선변제권(확정일자)
배당요구
권리분석 순서
임차인 배당순위
한발 더 깊이 들어가 보기
배당요구하지 않은 선순위 임차인
위장 임차인 잡는 법
보증금 증액
사례 ? 저당권 이후 전입, 왜?(근저당 말소하기로 특약)
사례 ? 등기 볼 줄 모르는 신혼부부에게 시세보다 싼 전세란…
전입보다 확정이 빠른 경우 : 주소를 뺐다가 다시 넣으면?
전입세대열람

제3장 소액임차인(최우선변제권)
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호)
소액임차인의 기준
최우선 변제(=0순위 배당)
소액 보증금 범위와 우선배당금 한도
소액임차인 보증금 기준 : 담보물권 설정일
소액임차인을 따지는 기준일의 기준은 무엇인가?
Check Point : 물건지 주소 / 담보물권 설정일
수도권정비계획법 : 과밀억제권역
같은 듯 다른 두 가지 사례
배당을 받을 수 있었으나, 못 받은 사례
소액임차인의 자격 : 경매되기 전에 전입
집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톱
부동산 경매작전 빌라(신축빌라 급급전세 3천만 원)
소액임차인 : 주택가액 1/2조항
임차인이 많은 경우(예, 다가구주택)

제4장 안분배당(평등배당)
깜짝 퀴즈 : 임차인 배당금 계산하기
배당의 방법 : 순위배당 vs 안분배당.
배당의 방식 다시보기(순위배당)
안분배당
흡수배당
가압류가 여러 개라면…

제5장 다가구주택
다가구주택 권리분석
주택임차권등기
채권과 물권에 대한 이해

제6장 말소기준권리 5가지
전세권
가등기
강제경매기입등기
법원 입찰 방법

제7장 땅(대지권, 토지별도등기)
대지권 미등기
대지권이란
주의 : 미분양 아파트
토지별도등기
조세채권/당해세, 체불임금

제8장 임차인 대항력 발생 시점
이혼한 경우
전소유자의 경우
법인인 경우
외국인인 경우
상가 임차인

마지막

도서소개


 

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