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중개의 기술
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중개의 기술

  • 김종언
  • |
  • 랜드프로
  • |
  • 2019-02-20 출간
  • |
  • 480페이지
  • |
  • 189 X 258 X 25 mm /941g
  • |
  • ISBN 9791187882336
★★★★★ 평점(10/10) | 리뷰(1)
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북스크린영상으로 만나보는 한 권의 책 이야기

출판사서평

이 책 읽기 전에는 중개업 하지마라!

부동산 중개업은 정답이 없다. 그러나 방법은 있다!

 

저자 김종언은 지난 30여 년간 동안 부동산 중개사무소를 운영하면서 겪은 노하우를 동료, 선·후배 공인중개사 여러분과 공유하고자 합니다. 그동안 약 200명의 보조원과 소속공인중개사 들과 함께 일해 보았지만, 정성을 다해 자신의 일, 자신의 사무소와 같은 생각으로 임하는 사람이 많지 않았습니다. 그리고 아무리 나쁜 경험이라도 공인중개사에게 영원한 적이나 동지는 없습니다. 언제나 서로 좋은 관계를 유지하고 동반 성장하는 영업 문화를 정착시켜 수익 창출에 힘쓸 뿐인 것입니다. 이 목표를 달성하기 위해 저자는 앞으로도 중개 시 일어나는 문제 상황을 기록하고 해결책을 조언하며, 항상 연구하여 개업공인중개사가 프로공인중개사로 성장할 수 있는 밑거름이 되겠습니다.

목차


프롤로그 공인중개사 전문가로 성공 기술 ㆍ 2

PART 1 공인중개사사무소 창업(創業)기술
01 공인중개사 사무소 창업을 할까요? / 23
02 필자는 이렇게 시작하였답니다. / 27
03 신축 중인 건물에 초보 공인중개사가 신규 창업하였습니다. / 29
04 영업에 도움을 줄 수 있는 마을 이장을 안다는 것 / 31
05 다른 업종의 점포를 부동산 사무소로 창업하였습니다. / 32
06 공인중개사 사무소 인수 후 간판에 캐릭터를 넣었습니다. / 34
07 인테리어를 변경하여 중개사무소를 창업하였습니다. / 35
08 초보공인중개사 3인이 공동 사무소를 창업하였습니다. / 40
09 과감한 결단으로 내 사무소를 갖자. / 42
10 생계형 공인중개사가 알아야 할 사항 / 44
11 공인중개사와 자본 투자자가 함께 운영하는 사무소 / 47
12 아니! 이런 큰 선물을 주십니까? / 50
13 꿈과 자기 암시의 효과 / 51
14 고객은 톡톡 튀는 마당쇠를 알아준다. / 52
15 ‘공동중개 사무소 운영 계약서’를 작성하고 영업하자. / 53
16 사무소 인계 ㆍ 인수 후 기존 계약서 잔금처리는 이렇게 하자. / 54
17 내 옆 칸에 부동산을 준대요. / 55

PART 2 중개(仲介)기술
Chapter 01 업무시작의 아침을 열다. ㆍ59

Chapter 02 물건 접수 ㆍ61
[1] 전화상 물건 접수는 중개사의 태도에서 결정된다. ㆍ 61
01 자기 사무소 매물은 기억하고 있어야 한다. / 62
[2] 방문 접수 ㆍ 63
[3] 소개 물건 ㆍ64
02 소개의 예의를 지키자. / 64
03 사례비 / 65
04 대서 유혹에 빠지면 안 된다. / 66
05 나를 알리는 명함으로 계단타기를 즐겨라. / 67
[4] 현수막 광고를 하자. ㆍ67
[5] 핸드폰 활용하기 ㆍ68
06 전화상 위임계약, 함정에 빠질 수도 있다. / 69
[6] 인터넷 카페 및 블로그 광고 ㆍ70
07 ‘우군 협력자’와 ‘귀인 도우미’를 만들라! / 70
[7] 물건 탐방 시 확인 및 점검사항 ㆍ72
08 등기사항전부증명서는 계약 시점에 열람해야죠! / 73
[8] 고용인과는 커뮤니케이션(commnication)을 이루어야 한다. ㆍ75
09 신입 공인중개사가 앞집으로 가버렸다. / 75
10 보조원에게 맡겼더니 관리비 정산을 안 했네요. / 76
[9] 이미지가 중요하다. ㆍ77
11 공인중개사의 옷차림은 정장이 기본이다. / 77
12 공치사(功致辭)를 많이 하라. / 78
13 따뜻한 김밥 한 줄의 기억으로 영원한 고객이 되다. / 79
14 손님ㆍ고객에게 마음 상하지 않아야 한다. / 80
15 고구마 굽는 공인중개사 사무소 / 81
16 개업식은 거창하게 하자. / 82
[10] 미팅이 되도록 하라! ㆍ83
17 계약하기 위해 온다면 모시러 가야 한다. / 84
18 공동중개는 손님과 동행하여 임장활동을 하세요. / 85
[11] 찾아 나서라. ㆍ86
19 밤중에 천안까지 찾아 나서다. / 86
20 차라리 양 당사자를 미팅으로 주선했어야 했다. / 88
[12] 지역에 영업을 잘하는 사무소와 인연을 맺어라. ㆍ90
21 끈질긴 계약으로 기쁨을 쟁취하다. / 91
22 가진 자와 덜 가진 자를 구분하는 편견을 버리자. / 93
[13] 적을 만들지 말라. ㆍ94
23 요령이 좀 부족하였네요. / 94
24 고발하겠답니다. / 96
25 별 미친 사람을 다 보았나!! / 98
26 제3자가 끼어들 여지가 있다면 당사자만 자리하여야 한다. / 100
27 공동중개를 할 때에는 이런 일도 있습니다. / 102
28 집 청소는 누가 해야 합니까? / 103
29 입방아를 조심하세요. / 104
[14] 행정관청과 친하게 지내라! ㆍ105
30 건축물 현황도(평면도)는 어떻게 열람하나요? / 106
31 공동중개를 할 때, 상대방 사무소의 공제증서는 안 받아도 되나요? / 108
32 현직 경찰관이 바라본 공인중개사의 위상 / 109
33 계약당사자의 개인정보공개 동의는 어디까지? / 110

Chapter 03 고급 브리핑 하자! ㆍ112

Chapter 04 현장 임장활동이 중요하다. ㆍ113
01 선관주의 의무(善管注意義務) / 114
02 확인설명서의 비선호시설 문제 / 116
03 중개업을 하려면 이것을 늘 손에 쥐고 다니자. / 118

Chapter 05 중개업 현장은 이렇다. ㆍ120
01 그래도 보여주셔야 계약이 체결됩니다. / 121
02 1년에 한 건만 농사짓겠다는 생각은 버리세요. / 123

Chapter 06 不動産 계약서의 이해 ㆍ126
[1] 계약서의 담보책임 ㆍ126
[2] 계약서 특약사항 ㆍ127
[3] 문제 발생 시 중재와 협의 ㆍ127
[4] 원상복구 문제 ㆍ 127
[5] 계약서 작성 미비로 인한 문제점 ㆍ127
[6] 결론 ㆍ128

Chapter 07 가계약서는 이렇게 증거를 남겨야 한다. ㆍ129
[1] 가계약금을 중개사무소에 맡길 때 ㆍ 130
01 가계약금 영수증으로 특약을 기재하자 / 131
[2] 가계약금을 계좌 이체할 때 ㆍ132
02 가계약금 반환에 대한 법리와 판례해석 / 133
03 계약금을 입금하지 않는 경우를 대비하는 특약 / 136
[3] 현금 영수증 발급에 대하여 ㆍ137

Chapter 08 계약서 유형별 특약사항 모음 ㆍ139
[1] 공동주택(아파트, 빌라, 연립, 다세대, 도시형주택) 매매계약서 특약사항 ㆍ139
01 계약서를 작성할 때에는 계약기간을 단축시켜라. / 141
02 이럴 때는 양보를 하자. / 142
03 큰소리치는 할아버지는 이유가 있다. / 143
04 복비는 두 배로 준다니까요? / 147
05 부동산중개업의 꽃, 전세 손님을 매매 손님으로 / 148
06 중도금을 지급할 때에도 서류를 제시해야 합니까? / 149
[2] 공동주택(아파트, 빌라, 연립, 다세대, 도시형주택) 임대차계약서 특약사항 ㆍ150
07 묵시적인 계약갱신이 되고 말았어요. / 152
08 신규분양 입주아파트 임대차계약서 이렇게 작성하자. / 154
09 “내가 책임지겠습니다”는 금물 / 156
10 반려동물이 문제다. / 157
[3] 단독주택(상가주택)매매계약서 특약사항 ㆍ158
11 도시가스 보일러가 문제를 일으키다. / 160
12 이런 경우에도 알려주고 계약하여야 하나요? / 161
13 누수 문제에서도 합의 특약이 중요하다. / 163
14 아주 오래된 주택을 매매할 때 특약은 어떻게 할까요? / 164
15 어정쩡한 구두 약속은 안 된다. / 165
[4] 단독주택(상가주택) 임대차계약서 특약사항 ㆍ166
16 주택 임대차의 월세 전환율에 대하여 / 167
17 인간적으로 풀지 못하면 문제는 오래간다. / 169
18 구두 약속은 위험하다. / 170
19 해외 영주권자의 물건을 중개할 때 / 172
20 오래된 주택의 곰팡이와 결로현상은? / 173
21 다가구주택을 중개할 때는 등기되지 않은 권리관계도 설명해야 한다. / 176
[5] 일반 분양권 재개발(재건축)분양권 매매계약서 특약사항 ㆍ177
22 분양권 매매계약서 특약사항 / 179
23 그런 친구라면 친구로 생각지도 마세요! / 180
24 조합원 분양권의 분담금 문제로 머리 아파요. / 181
[6] 일반 분양권 재개발(재건축) 임대차계약서 특약사항 ㆍ183
25 계약서 특약에는 재개발 상황을 꼭 써야 한다. / 185
26 오르락내리락하는 전세금 / 186
27 전입신고를 먼저 하겠다고 합니다. / 187
[7] 수익성 물건(오피스텔, 고시원, 기숙사 등) 매매계약서 특약사항 ㆍ188
28 시행사 담당 직원이 사무소에 와서 계약을 한다니? / 190
29 신축상가 분양대행 수수료를 받았다면 「공인중개사법」 위반인가? / 191
30 불법 건축물에 대한 특약 / 193
31 금융신탁관리회사가 관리하는 물건을 중개할 때 / 195
32 건축 중인 물건, 누구와 임대차계약을 해야 할까? / 196
33 틈새시장 공략해 고수익 올리기 : 렌탈 하우스 매매 소개 / 197
[8] 수익성 물건(오피스텔, 고시원, 기숙사 등) 임대차계약서 특약사항 ㆍ199
34 3초론(3秒論)이라는 말이 있다. / 200
35 이럴 때 차임은 누가 가져야 하나요? / 202
36 다가구 전세는 주의하고 또 주의하자. / 203
37 합의하면 바로 계약서를 작성해야 한다. / 204
38 근린생활시설에 설치한 주거용 시설의 임대차계약, 조심 또 조심하자 / 205
39 계약 시 현 임차인을 불러서 반환영수증을 받자. / 206
[9] 상가(건물) 매매계약서 특약사항 ㆍ207
40 임대인이 임차인 모르게 매매시켜 달랍니다. / 209
41 다운계약으로 과태료를 납부하였습니다. / 210
42 외국거주자 위임계약 시 확인사항 / 212
43 “김 사장 마음먹기에 따라 얼마든지 더 받아줄 수 있잖소!” / 215
44 개업공인중개사가 의뢰인과 부동산을 직접 거래했을 때, 해당 계약의 법적 효력 / 219
[10] 상가(건물) 임대차계약서 특약사항 ㆍ220
45 유사업종 임대차계약을 진행할 때 주의하세요. / 223
46 도시가스 외부 연결 비용에 대한 특약 / 225
47 악덕 임대인이 중개보수를 터무니없이 깎는다. / 226
48 나가는 임차인과 임대인의 동의를 받아야 한다. / 227
49 상가건물 매수자와 기존 임차인과의 재계약 문제 / 228
50 잔금 지급 시 물건의 현재 상태를 확인하고 합의해야 한다. / 229
51 임대인이 보증금을 돌려주지 않습니다. 차임을 내야 하나요? / 230
52 상가(점포) 임대차계약에서 다툼이 벌어진 업종제한 문제 / 231
53 신탁관리 물건을 임대차했는데 문제가 생겼어요. / 232
[11] 상가(건물) 권리금 표준계약서 특약사항 ㆍ233
54 권리금의 대가와 임대차계약서의 중개보수를 어떻게 책정하고 어떻게 받아야 할까요? / 236
55 공인중개사 사무소 권리금과 인수인계 특약사항 / 238
56 폐업신고를 하지 않아요. / 239
57 17년 전 고객이 귀인이 되어 돌아오다. / 240
58 못 믿겠답니다. / 241
59 권리계약금도 반환해야 하나요? / 242
[12] 토지 매매계약서 특약사항 ㆍ243
60 토지계약은 신중하게 특약하자. / 245
61 토지를 미용해서 매도하세요. / 248
62 돈도(錢道)와 악도(惡道)의 차이 / 249
63 토지 매매계약서 특약은 어떻게 쓰면 되나요? / 251
64 진입도로 분할은 미리 한 후에 계약을 진행한다. / 252
65 실장님 연락처 좀 알려주세요. / 254
66 축대가 무너져 버렸습니다. / 255
67 면적 착오는 어떻게 해결하나요? / 257
68 토지거래요? 환장하겠습니다! / 258
69 맹지탈출 계약 / 259
70 농가주택 매매 사례 / 260
[13] 토지 임대차계약서 특약사항 ㆍ261
71 ‘함바집’을 위한 계약에는 어떤 특약이 필요한가요? / 264
[14] 공장(물류창고 등) 매매계약서 특약사항 ㆍ266
72 입장 바꿔 생각해 보기 / 268
[15] 공장(물류창고 등) 임대차계약서 특약사항 ㆍ269
73 산업폐기물 처리 때문에 골치가 아파요. / 270
74 견고한 시설물 설치 임대차계약 시 특약 / 272
75 임차물에 무거운 기계를 설치했을 때, 하중 문제 특약 / 273
[16] 상가(건물) 전속 관리 용역계약서 특약사항 ㆍ274
76 공실은 무조건 채우세요. / 275
77 개업공인중개사의 확인 ? 설명 조세에 관한 실무적 주의 / 276
78 부동산 거래사실 신고는 바로바로 하자. / 278
79 하자담보 문제는 확인 설명서에 기록으로 남기자. / 280
80 확인설명을 할 때, 개인적 적격사유까지 판단해야 할까? / 282
81 나가는 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있을까요? / 283
82 역전세난으로 보증금 반환이 안 될 때에는 어떻게 해야 할까요? / 284

PART 3 협상(協商)기술
01 사소한 손님도 눈여겨 보다보면 귀인을 만난다. / 287
02 매수자를 찾아 나서다. / 290
03 가격을 바꿔서 계약이 깨진 게 벌써 4번째예요. / 292
04 농촌 어르신과의 관계를 소중히 여겨라. / 293
05 공인중개사의 외모란? / 294
06 인테리어 기간을 허락할 때에는 특약을 하여야 한다. / 296
07 부부공동명의로 계약을 유도했더라면…. / 297
08 현금 앞에 도장 찍는다. / 299
09 급매물보다는 경매물건을 하나 받아 보시죠? / 300
10 이런 경우라면 잔금일을 단축시켜라! / 302
11 중개보수에 너무 자존심 세우지 마세요. / 303
12 부동산 중개업에 등장하는 용어 / 304

PART 4 중재(仲裁)기술
01 잔금시간이 지체된다면 슬기롭게 대처하자. / 309
02 잔금 전에 짐을 옮겨도 되나요? / 310
03 무조건 원상 복구하시오! / 311
04 이웃과는 다정하게 지냈으면 좋았을 걸…. / 312
05 믿는 도끼에 발등 찍히다. / 314
06 사장님이 판결을 내려주세요. / 316
07 다운계약서로 고민하는 매도인과 공인중개사 / 317
08 기간 중에 나가는 임차인 / 319
09 다중 이용시설 매매계약은 특약이 중요하다. / 320
10 계약 후에 매도자가 자꾸 번복을 해요. / 321
11 너무나도 허술한 계약 / 322
12 행정관청으로부터 불법건축물 통보를 받았습니다. / 323
13 ‘업(up) 계약서’를 작성한 개업공인중개사에게 책임이 있다? / 324

PART 5 해결(解決)기술
01 계약기간 종료 후에는 계약서를 반환하는 것이 원칙이다. / 330
02 중개보수 때문에 언성 높이지 말자. / 331
03 아파트 임대인과 임차인이 매매계약으로 어려움을 겪고 있다. / 333
04 귀책사유가 있는 쪽에서 양보를 해야 합니다. / 335
05 동산경매를 아십니까? / 336
06 고발하겠다니 난처합니다. / 337
07 건축물관리대장 열람은 필수 / 338
08 너무 따져도 오히려 손해다. / 339
09 공인중개사가 무조건 자기만 믿으란다. / 341
10 학원 관련 법령을 꼼꼼히 검토하자. / 343
11 전세기간 중 매매 때문에 문제가 생겼다. / 344
12 중개보수를 청구할 수 있을까요? / 345
13 공동투자를 할 때에는 처분확인서를 작성하세요. / 346
14 잔금을 지급할 때에는 매도용 인감증명서의 최종주소를 확인하세요. / 347
15 계약 후 상황에 대처하기 / 349
16 공동투자 지분을 매도하고 싶은데…. / 350
17 CCTV에 증거가 있다 / 352
18 누수문제 해결해 주세요. / 353
19 인가 학원은 특성상 사업자등록 인계는 안 된다. / 354
20 계약금 반환영수증을 발급하지 않았어요. / 355
21 전세계약을 해지할 때, 계약금 일부를 미리 지불해야 하나요? / 357
22 재산세를 책임지랍니다. / 358
23 법정중개보수보다 많이 받았습니다. / 359
24 법정중개보수보다 감액하여 지급하는 경우 / 362
25 임차인 명의 변경을 요청받았다. / 364
26 경매물건 위임 때문에 고역을 치렀어요. / 365
27 간이 과세자와 일반 과세자 / 366
28 공제사고 발생 시 대처방법 / 370
29 개업공인중개사의 업무정지 처분에 대응하는 법 / 373
30 ‘개인정보 수집 및 이용?활용 동의서’를 받자. / 374

PART 6 부동산 중개 컨설팅(consulting)
01 부동산중개 컨설팅과 부동산 컨설팅의 차이는? / 384
02 내용증명서는 어떻게 작성하고 어떻게 보내야 합니까? / 388
03 성공한 사람의 인생을 벤치마킹하라! / 391

부록 [부동산 컨설팅 용역 보고서] 사례
Chapter 01 단독(다가구)주택 컨설팅 용역보고서 : 다가구주택 매매의뢰 사례 ㆍ394
01 전속 (매도)의뢰 컨설팅 용역 계약서
02 매도의뢰 위임장
03 부동산 매입 의향서
04 대상물건의 현장사진
05 매도 의뢰 대상물건 평면도
06 주택임대차 현황
07 주변 단독(다가구) 주택 매물과 비교분석
08 대상물건의 수익률 분석
09 대상물건의 풍수지리적 요건
10 대상물건의 S.W.O.T. 분석
11 대상물건의 매매계약서
12 대상물건의 확인설명서(주거용 건축물)
13 임대주택(부가세 면제) 사업자 등록 절차
14 임대차 조건 변경신고서
15 주택임대사업자 등록현황
16 공동 투자 합의서

Chapter 02 상가건물 컨설팅 용역 보고서 ㆍ413
[사례 1] 상가건물 투자 컨설팅 용역 보고서 ㆍ413
01 상가(건물) 투자 컨설팅 분석
02 상가(건물) 투자 처분 이익과 권리금 형성
03 권리금의 형성 및 권리금의 종류
04 상가(건물) 투자 시 검토할 내용
05 상가(건물) 부가가치세
[사례 2] 상가(건물) 컨설팅 용역 보고서 : 상개매매의뢰 사례 ㆍ417
01 전속 (매도)의뢰 컨설팅 용역 계약서
02 매도의뢰 위임장
03 매수인의 매입 의향서
04 매도대상물건 위치도
05 매도대상물건 현황 제원
06 매도대상물건 평면도
07 매도대상물건의 주변 건물 및 도로 현황
08 비주거용하자담보확인서
09 매도대상물건의 풍수지리적 요건
10 매도대상물건의 S.W.O.T. 분석
11 매도대상물건의 현 점유인 확인서
12 매도대상물건의 수익률 분석
13 상가용도 지역별 허용여부와 면적기준
14 주요 업종의 면적 기준검토 및 인가 ? 허가 ? 등록 ? 신고사항
15 상가(건물) 매매계약서(견본)
16 확인 설명서(견본)
17 포괄양도양수 계약서(견본)
18 공동투자 합의서
19 첨부서류

Chapter 03 토지 컨설팅 용역 보고서 ㆍ438
[사례 1] 토지 매도 의뢰 : 토지매매의뢰 사례 ㆍ439
01 대상 토지 목록
02 현장 현황 사진
03 권리 관련 조사
04 현황조사보고서
05 토지이용계획확인서상 조사내용
06 대상토지 입지 분석
07 대상물건 권리분석 및 현장 임장활동 결과
08 전속 (매도)의뢰 용역 계약서
09 위임장
10 용역비 분배 합의서
11 부동산 매입 의향서
12 부동산 필지별 컨설팅 내용
13 대상 물건지 지도 사진
14 대상 물건 S.W.O.T. 분석
15 공동 투자 합의서
16 매매계약 시 확인해야 하는 특약사항
[사례 2] 테라스 하우스 건축 ? 입주 컨설팅 ㆍ 459
01 전속 매각의뢰 받은 토지
02 테라스 하우스 건축 진행과 완공 후 모습
03 [1단계] 현황 조사 보고서
04 [2단계] 매매 계약 시 확인해야 할 특약사항
05 [3단계] 테라스 하우스 사업계획서
06 테라스 하우스 관련 기고문
07 [4단계] 광고문 리플렛 및 분양계약서 만들기

도서소개


 

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